Bergisch Gladbach: Grundstückspreise wieder kräftig gestiegen

17.02.2017

Innerhalb von nur drei Jahren sind Baugrundstücke um 25 Prozent teurer geworden. Anders ausgedrückt: was 2013 noch für 400.000 Euro zu haben war kostete 2016 schon 500.000 Euro. 

Noch extremer ist die Preisexplosion in Refrath: dort legten die Grundstückspreise in drei Jahren um 40 Prozent zu. 

Diese Daten gehen aus dem Grundstücksmarktbericht 2017 hervor, den Julia Fritsch als Vorsitzende und Henning Eckmann als Geschäftsführer des Gutachterausschusses jetzt vorstellten.

Hohe Nachfrage + kleines Angebot + Niedrigzinsen = Preisexplosion

Inzwischen gebe es in Bergisch Gladbach kaum noch freie Grundstücke; im Verbund mit niedrigen Zinsen und einer starken Nachfrage führe das zwangsläufig zu steigenden Preisen. Eine Änderung sei erst zu erwarten, wenn die Zinsen wieder deutlich steigen.

Der Gutachterausschuss wertet alle Kaufverträge aus und legt auf der Basis dieser Daten einmal im Jahr die sogenannten Bodenrichtwerte fest.

Hinweis der Redaktion: Wir dokumentieren den gesamten Grundstücksmarktbericht 2017 unten. 

Dabei fällt auf, dass die Zahl der Immobilienkaufverträge im vergangenen Jahr nur um 1,5 Prozent auf 1345 gestiegen ist. Der Wert der verkauften Immobilien sprang dagegen um satte 16 Prozent auf 405 Millionen Euro. Im Klartext: die wenigen Immobilien und Grundstücke, die überhaupt noch auf den Markt kommen, werden immer teurer.

Das gilt vor allem für Bauland. Im vergangenen Jahr wurden nur noch 66 unbebaute Grundstücke verkauft, die Zahl geht kontinuierlich nach unten. Sie entsprachen aber einem Wert von 38 Millionen Euro. Im Klartext: im Schnitt musste jeder Käufer im vergangenen Jahr 575.000 Euro für ein Grundstück auf den Tisch legen. 

Noch stärker war der Preisanstieg in Bensberg und Refrath: hier kletterten die Preis um 15 Prozent, hier liegen die Richtwerte bereits bei bis zu 550 Euro pro Quadratmeter. Auch in allen anderen Stadtteilen zogen die Preise an, nur in Gladbach fielen sie leicht.

Das teuerste Pflaster finde sich am Odinsweg und im Bereich der Kardinal-Schulte-Straße.

Und in der Praxis wird in vielen Fällen noch deutlich mehr gezahlt; vor allem dann, wenn sich die Grundstücke für Mehrfamilienhäuser eignen. 

Für eine deutlich größere Summe wurden Eigenheime verkauft, für immerhin 127,8 Millionen Euro. Dabei sind vor allem freistehende Häuser verkauft – die häufig abgerissen und durch größere Bauten ersetzt werden. In rund 90 Prozent aller Neubauten in Bergisch Gladbach handele es sich um Abbruchgrundstücke, schätzt der Experte Eckmann. 

Auch bei den Eigentumswohnungen stiegen die Preise im Schnitt noch ein Stück schneller als im Vorjahr. Interessant ist hier, dass die Einstiegspreise auch in großen Wohnanlagen kräftig anziehen, die Spitzenpreise für neue Eigentumswohnungen aber von 4800 deutlich auf 4100 Euro pro Quadratmeter gesunken sind.

Wiederverkaufte Eigenheime wurden mit drei Prozent nur noch relativ moderat teuerer – nur Reihenhäuser verloren um zwei Prozent an Wert. Dafür gibt es einen einfachen Grund: ein Reihenhaus kaufen, abreißen und größer neu bauen geht nicht. 

Weitere wichtige Erkenntnisse des Grundstückmarktberichts:

Insgesamt wurden 2016 für 405 Millionen Euro (2015: 349) Immobilien verkauft. Davon entfielen auf

  • Eigenheime 127,8 (2015: 115,7) Millionen €
  • Eigentumswohnungen 135,1 (104,2) Millionen €
  • unbebaute Grundstücke 38,0 (31,1) Millionen €
  • Renditeobjekte 89,9 (74,4) Millionen €.

Die Zahl der Kauffälle mit 1.365 Verträgen verzeichnete im Vergleich zu 2014 ein Plus von 1,5 Prozent.

Marktentwicklung
Durchschnittlich ergaben sich gegenüber 2015  folgende Wertveränderungen:

  • Wohnbaugrundstücke
    – Refrath + 15% (2015: 15)
    – Bensberg + 15% (10)
    – Gladbach + 5% (6)
  • Gewerbeflächen 0% (0)
  • Eigentumswohnungen:
    – Erstverkäufe + 7% (5)
    – Wiederverkäufe + 6 (5)%
  • Wiederverkaufte Eigenheime:
    – freistehende Eigenheime + 3% (5)
    – Doppelhäuser + 3% (7)
    – Reihenhäuser – 2% (3)

Bodenwerte für Wohnbauland
Gegliedert nach einzelnen Wohnplätzen ergeben sich folgende Bodenwertspannen pro m² Bauland:

  • Bensberg 330 bis 525 € (2015: 290 bis 460)
  • Refrath 420 – 550 € (370 bis 480)
  • Gladbach 280 – 420 € (270 bis 400)
  • Paffrath /Nußbaum 310 – 420 € (300 bis 400)
  • Schildgen 290 – 390 €  (280 bis 370)
  • Hand 300 – 380 € (290 bis 360)
  • Moitzfeld 280 – 370  (270 bis 420)
  • Herkenrath 245 – 310 € (230 bis 300)
  • Herrenstrunden 230 – 290 (215 bis 280)

Preisänderung der letzten 10 Jahre
Kaufpreis 2006 rd. 177.000 €, Grundstücksgröße 2006: 600 m²
Kaufpreis heute: 59 Prozent, ca 17 Prozent größer. 

(heute rd. 22 % teurer und ca. 5% kleiner).

Bodenwerte in Geschäftslagen
Die Richtwerte in Geschäftslagen wurden im Schnitt um 12 Prozent angehoben, allerdings gehen diese Daten nicht auf tatsächliche Kaufverträge zurück, sondern auf Befragungen.

In den Geschäftslagen bestehen folgende Bodenwertspannen pro m²:
– Stadtzentrum – Fußgängerzone 600 bis 2.400 €
– Schloßstraße 800 bis 1.350 €
– Siebenmorgen 525 bis 700 €
– Nebenzentren 280 bis 360 € 

Bodenwerte in Gewerbegebieten
In den Gewerbegebieten liegen die Bodenrichtwerte zum 01.01.2017 zwischen 105 € und 150 € pro m². Diese Werte haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert, weil zu wenig Verkäufe getätigt wurden, um daraus Schlüsse ziehen zu können. Niedrige Preise würden in Schildgen erzielt, die Höchstwerte im neuen Gewerbegebiet Obereschbach. 

Kaufpreisspannen der wiederverkauften Eigenheime

  • Reihenhäuser mit 100 m² Wohnfläche 198.000 – 310.000 € (2015: 182.000 bis 315.000 €)
  • Doppelhaushälften mit 150 m² Wohnfläche und mittlerer Ausstattung 240.000 – 380.000 € (225.000 bis 360.000 €)
  • Freistehende Eigenheime mit 150 m² Wohnfläche und mittlerer Ausstattung 220.000 – 490.000 (200.000 bis 420.000 €)

Vergleich freistehende Eigenheime 2006/2016:
In den letzten 10 Jahren sind die Kaufpreise für freistehende Eigenheime im Stadtgebiet um 10% gestiegen.

Kaufpreisspannen der Eigentumswohnungen
Die Quadratmeterpreise der Eigentumswohnungen schwankten zwischen

  • 560 und 2740 € (2015: 360 € und 2.720 €) in großen Wohnanlagen (Die niedrigsten Kaufpreisewurden in den großen Wohnanlagen an der Reginhar-/Giselbertstraße festgestellt.)
  • 1060 und 3070 € (1.030 € und 3.850 €) in kleinen und mittleren Wohnanlagen und
  • 2040 und 4100 € (2.580 € und 4.800 €) bei erstverkauften Wohnungen.

Vergleich Eigentumswohnungen 2006/2016: 
In den letzten 10 Jahren änderten sich die Kaufpreise bei den erst- und wiederverkauften Eigentumswohnungen in kleinen und mittleren Wohnanlagen durchschnittlich um rd. + 28 % bzw. + 22 % und in den großen Anlagen um + 17 %.

Kaufpreise der Freiflächen
Als durchschnittliche Qudratmeter-Preise der Freiflächen, die nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, ergaben sich folgende Werte:

  • Waldflächen 2,00 €
  • landwirtschaftlich genutzte Grundstücke 2,o0 €
  • begünstigtes Agrarland 6,60 €

Mietwertübersichten für Geschäftsräume
Seit 1992 erscheinen im Marktbericht Mietwertübersichten, die Mietspannen für Laden-lokale, Büroräume, Praxen, Pkw-Stellplätze und Einfamilienhäuser enthalten. Die letztmalig 2015 durchgeführte Untersuchung der 246 bekannten Ladenlokalmieten zeigt, dass folgende Nettokaltmieten gezahlt werden:

  • Fußgängerzone des Stadtzentrums 9 bis 60 €/m²
  • Randzonen des Stadtzentrums 6 bis 16 €/m²
  • Schloßstraße 9 bis 35 €/m²
  • Siebenmorgen 7 bis 24 €/m²
  • Nebenzentren 5 bis 22 €/m²

Zurück zur Übersicht