Für die Betriebskostenabrechnung zählt stets die tatsächliche Wohnfläche

25.02.2019

Auch bei preisgebundenem Wohnraum ist für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche immer die tatsächliche und nicht die vereinbarte Wohnungsgröße maßgeblich.

Hintergrund: Vermieterin rechnet nach Wohnfläche laut Mietvertrag ab

Die Vermieterin und die Mieter einer preisgebundenen Wohnung in Wiesbaden streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten. Im 1979 abgeschlossenen Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 120,05 Quadratmetern vereinbart. Zu der im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung gehört eine Mansarde im fünften Obergeschoss mit einer Deckenhöhe von 1,90 Metern. Die Grundfläche der Mansarde ist im Übergabeprotokoll mit 16,95 Quadratmetern angegeben.

In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 hat die Vermieterin die im Mietvertrag genannte Wohnfläche von 120,05 Quadratmetern einschließlich der Grundfläche der Mansarde zugrundegelegt. Die Mieter meinen, die Mansarde sei nicht anrechenbar, so dass die Wohnfläche nur mit 103,10 Quadratmetern zu bemessen sei.

Entscheidung: Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich

Die Mansarde, die laut Mietvertrag zu Wohnzwecken vermietet wurde, ist Teil der Wohnfläche. Die Grundfläche ist bei der Ermittlung der Wohnfläche gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV (ebenso § 4 Nr. 2 WoFlV) allerdings nur zur Hälfte anzurechnen, weil die lichte Höhe mit 1,90 Metern weniger als zwei Meter beträgt. Somit ergibt sich eine Wohnfläche von insgesamt 111,57 Quadratmetern, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen ist.

Die Flächenabweichung zur im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche bleibt nicht deshalb unberücksichtigt, weil die Abweichung zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche geringer als 10 Prozent ist. Wie der BGH unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung bereits zu § 556a Abs. 1 BGB für preisfreien Wohnraum entschieden hat, ist bei der Abrechnung von Betriebskosten nach Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgebend. Dasselbe gilt für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970.

Quelle: haufe.de


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