Immobilienverrentung
Immobilienverrentung
Haus auf Rentenbasis verkaufen
Ein Haus auf Rentenbasis zu verkaufen ist eine gute Alternative zum klassischen Hausverkauf und besonders für ältere Menschen mit niedriger Rente interessant. Statt einer Einmalzahlung erhalten Sie dabei, zum Beispiel, eine regelmäßige Rentenzahlung. Zusätzlich können Sie in vielen Fällen ein lebenslanges Wohnrecht in Ihrer Immobilie einräumen und müssen Ihr geliebtes Heim nicht verlassen. Sowohl Verkäufer als auch Käufer können von einer Immobilienverrentung profitieren. Diese Möglichkeit gilt für alle Immobilien, also auch Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnung etc.
Alle Vorteile der Verrentung für den Verkäufer im Überblick
- Sie können sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen
- Sie erhalten regelmäßige Zahlungen
- Ihre Rente wird aufgebessert
- Planungssicherheit dank langfristiger zusätzlicher Liquidität
- Instandhaltungsmaßnahmen werden vom neuen Eigentümer übernommen (abhängig vom Vertrag)
Als Eigentümer einer Immobilie genießen Sie viele Vorteile in verschiedenen Lebensbereichen. Sie brauchen sich keine Sorgen, um Mietpreiserhöhungen machen und können Ihr Eigenheim gestalten und umbauen, wie es Ihnen beliebt.
Wer in der eigenen Immobilie wohnt, hat für seine finanzielle Sicherheit im Alter vorgesorgt. Viele Menschen erleben jedoch leider das Gegenteil: Das Ersparte liegt im Haus gebunden und es gibt finanzielle Engpässe. Wenn die Rente für den Lebensunterhalt nicht ausreicht, Pflege notwendig wird oder ein Hinterbliebener mit der Witwenrente nicht alle Ausgaben decken kann, entscheiden sich die meisten, Ihre geliebten vier Wände zu verkaufen und auf eine kleinere Immobilie oder eine Wohnung umzusteigen. Der ganze Vorgang wird sehr diskret abgewickelt, so dass zum Beispiel Nachbarn davon nichts mitbekommen
Die Alternative zum klassischen Hausverkauf
Wenn Sie Ihr Haus auf die klassische Weise verkaufen, schaffen Sie natürlich auch Liquidität, jedoch werden Sie Ihr Lebensumfeld durch einen Umzug ändern müssen. Hinzukommt, dass auch in der neuen, kleineren Wohnung immer höhere Mieten anfallen. Sichern Sie sich doch stattdessen finanziell bis zu Ihrem Lebensende ab und entscheiden Sie sich für den Hausverkauf auf Rentenbasis. Mit der sogenannten Immobilienrente verbessern Sie dauerhaft Ihre Rente und Sie haben die Möglichkeit, bis zum Lebensende in Ihrem Haus wohnen zu bleiben.
Neben dem Vorteil, dass Sie liquider werden, hat die Immobilienrente praktische Gründe: Sie müssen sich nicht mehr im vollen Maß, um die Immobilie kümmern, haben alles Notwendige für Ihr Alter geregelt und können sich langgehegte Träume erfüllen.
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Formen der Verrentung
Sie möchten Ihr Haus auf Rentenbasis verkaufen? Dann gibt es verschiedene Formen diesen Verkauf zu gestalten. Lassen Sie sich vorab umfassend zu den verschiedenen Varianten der Verrentung beraten.
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Hausverkauf auf Zeitrente
Bei der Zeitrente wird zwischen den beteiligten Parteien ein fester Zeitraum der Auszahlung festgelegt. Dieser Zeitraum kann zum Beispiel 20 Jahre betragen. In diesen Jahren zahlt der Käufer die vereinbarten Raten an Sie aus. Ein Ende der Rentenzahlung ist beim Hausverkauf auf Zeitrente vorab beschlossen. Der Käufer weiß so genau, wann er seine Immobilie abbezahlt hat. Diese Form des Hausverkaufs auf Rentenbasis ist besonders attraktiv für den Käufer, da er Planungssicherheit bekommt.
Hausverkauf auf Leibrente
Bei dieser Art von Verkauf auf Rentenbasis zahlt der Käufer dem Verkäufer nicht für einen bestimmten Zeitraum, sondern bis zum Lebensende die festgelegten Raten. Die Leibrente muss sich zudem nicht an eine Person binden, sondern kann beispielsweise auch für den Ehepartner bzw. die Ehepartnerin gelten. Für die Verkäufer der Immobilie ist diese Form des Hausverkaufes besonders attraktiv, da sie bis zum Lebensende finanziell abgesichert sind. Die Verkäufer haben somit Planungssicherheit und Liquidität bis zum Lebensende. Eine Sonderform der Leibrente ist die Mindestleibrente. Bei dieser Form wird der Verkäufer ebenfalls ein lebenslang ausgezahlt, aber mindestens einen festgelegten Zeitraum. Sollte der Verkäufer frühzeitig versterben, also bevor der Mindestzeitraum erreicht ist, erhalten dessen Erben die restliche Renteneinzahlung. Diese entspricht im Wesentlichen dem Wert des kapitalisierten Mietwertes des Hauses.
Es gibt vier Varianten sein Haus auf Rentenbasis zu verkaufen:
- Verkauf gegen lebenslange Leibrente mit Wohnrecht (Nießbrauchsrecht) des Verkäufers.
- Verkauf gegen lebenslange Leibrente ohne Wohnrecht (Nießbrauchrecht) des Verkäufers.
- Verkauf gegen lebenslange Leibrente mit oder ohne Wohnrecht (Nießbrauchrecht) des Verkäufers mit Mindestzahlungszeitraum.
- Verkauf gegen lebenslange Leibrente mit oder ohne Wohnrecht (Nießbrauchrecht) des Verkäufers mit Höchstzahlungszeitraum.
Die Leibrente hat für den Verkäufer allerdings nicht nur Vorteile. Im Vergleich zu dem klassischen Hausverkauf entsteht durch die Leibrente mit Wohnrecht ein eindeutig geringer Verkaufspreis. Denn der Wert des Wohnrechts wird selbstverständlich im Voraus kalkuliert und von der Ratenzahlung abgezogen. Basis dafür ist die sog. Sterbetafel, die die statistische Lebenserwartung von Frauen und Männern enthält. Dieser Wert entspricht der auf die statistische Lebenserwartung hochgerechnete Miete für Ihr Haus. Der Käufer hat den Nachteil, dass er beim Kauf von Immobilien gegen lebenslange Leibrente mit Wohnrecht, die Immobilien nicht für eigene Zwecke nutzen kann.
Individuelle Rentenzahlungen beim Verkauf auf Rentenbasis
Sie haben zudem die Möglichkeit ein auf Ihre Bedürfnisse abgestimmtes Modell mit dem Käufer der Immobilie zu vereinbaren. Dabei wäre es möglich, zum Beispiel sowohl eine Einmalzahlung als auch eine darauffolgende Leibrente mit dem Käufer auszumachen. Sie haben ebenfalls die Möglichkeiten, Beginn und Zeitraum der Zahlungen sowie Übergabemodalitäten individuell zu vereinbaren. Bei dem Modell des lebenslangen Wohnrechts in Ihrem Haus, wird auch in diesem Fall die Rentenzahlung um den Wert des Wohnrechts gemindert.
Hausverkauf mit Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek ist ebenfalls eine Form der Immobilienrente. Bei dieser Variante der Verrentung beleiht der Eigentümer sein Haus und erhält im Gegenzug einen Kredit von der Bank, bei dem weder Zinsen noch Tilgung fällig werden. Das entsprechende Darlehen kann ebenfalls als in Form monatlicher Zahlungen ausgezahlt werden. Die Vorteile bei dieser Form des Verkaufs auf Rentenbasis entsprechen denen der Leibrente: Sie können in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben und Ihre Rente wird monatlich aufgebessert. Nach dem Tod des Hausbesitzers kann das Gebäude von der Bank verkauft oder von den Erben ausgelöst werden. Diese Variante eignet sich nur in sehr seltenen Fällen zur Aufbesserung der Rente, da sie vergleichsweise sehr geringe Auszahlungsbeträge erhalten. Ein Vorteil ist, dass die Auszahlungen bei der Umkehrhypothek steuerfrei sind.
Rechtliche Hintergründe beim Hausverkauf auf Rentenbasis
Die Rentenzahlungen beim Verkauf auf Rentenbasis werden als Reallast im Grundbuch eingetragen, was dem Verkäufer rechtliche Sicherheit bietet. Gemäß § 1105 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird ein Grundstück durch die Reallast so belastet, dass der Verkäufer einen Anspruch auf die regelmäßigen Rentenzahlungen hat.
Die Vereinbarungen, die Verkäufer und Käufer bei der Verrentung treffen, werden im Kaufvertrag festgehalten. Die Ausgestaltung des Vertrages bleibt dabei den Parteien überlassen. Dieser Vertrag muss selbstverständlich notariell beurkundet werden. Die Notarkosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und liegen bei ungefähr 1,5 bis 2 Prozent.
Absicherungen für den Verkäufer der Immobilie
Sichern Sie sich ab! Sollte der Käufer eine Zeit lang keine Zahlungen leisten (können), sollten Sie sich vorab abgesichert haben. Als Verkäufer sollten Sie sich für diesen Fall ein vertragliches Rückübertragungsrecht sichern. Ihr Haus gelangt somit wieder in Ihren Besitz zurück, sollte der Käufer über einen bestimmten Zeitraum – von zum Beispiel drei Monaten – keine Rentenzahlung geleistet haben.
Außerdem können Sie in Ihren Vertrag eine „Wertsicherungsklausel“ einfügen. Damit verpflichtet sich der Käufer der Immobilie, den zu zahlenden Betrag an die Inflationsrate anzupassen.
Steuerabgaben für den Verkäufer bei der Verrentung
Die erhaltenen Rentenzahlungen beim Verkauf Ihrer Immobilie gegen Leibrente gelten als sonstige Einkünfte und nicht als Kapitaleinkünfte. Dies ist im Einkommensteuergesetz § 22 beschrieben. Der Ertragsteil muss versteuert werden – dieser Teil ergibt sich aus der Lebensalterstafel. Dies bedeutet, dass der zu versteuernde Anteil mit zunehmendem Alter sinkt.
Was lohnt sich mehr: ein Haus verrenten oder verkaufen?
Sein Haus auf Rentenbasis zu verkaufen bietet einige Vorteile. Doch lohnt sich die Leibrente finanziell auch für Ihre Immobilie? In der Theorie lohnt sich der Verkauf auf Rentenbasis besonders für Rentner ohne Kinder und bei einem Haus mit einer guten Wohnlage. Natürliche ist Ihre persönliche und finanzielle Lage am Ende ausschlaggebend dafür, welche Form des Verkaufs für Sie die passende ist. Zudem sollten Sie sich fragen, wie Sie Ihr Leben im Ruhestand gestalten möchten, worauf Sie Wert legen und ob Sie sich bis an Ihr Lebensende vertraglich an einen Käufer binden möchten. Lassen Sie sich daher vorab von einem Experten ausführlich beraten. Gerne bewerten wir Ihre Immobilie, berechnen Ihre mögliche Leibrente und gehen gemeinsam alle Vor- und Nachteile mit Ihnen durch.
Wie berechnen sich die Raten beim Verkauf auf Rentenbasis?
Der erste Schritt zur Berechnung der Raten ist, den Verkehrswert der Immobilie zu erfassen. Dieser Verkehrswert berechnet sich aus Alter, Lage, Grundstück und Ausstattung der Immobilie. Ebenfalls wichtig für die Berechnung ist das Alter des Verkäufers bzw. der Verkäuferin. Wie bereits angesprochen, entsteht bei lebenslangem Wohnrecht ebenfalls ein gewisser Abschlag, da der Käufer das Haus dann nicht selbst nutzen kann. Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist deutlich komplexer als ein klassischer Kaufvertrag. Der Käufer und der Verkäufer rechnen bei der Verrentung meist mit einer unbekannten Größe. Wird der Verkäufer älter als zuvor berechnet, zahlt der Käufer drauf. Daher ist der Verkaufspreis niedriger angesetzt als beim klassischen Hausverkauf. Es erfolgt also bei der Berechnung ein Risikoabschlag. Bisher gibt es für die Verrentung keine Standardverträge, denn es handelt sich immer noch um ein Nischenprodukt.
Was passiert, wenn der Verkäufer aus dem Haus ausziehen möchte oder muss?
Sie haben beim Verkauf auf Rentenbasis ein lebenslanges Wohnrecht für Ihre Immobilie beansprucht, müssen jedoch nach einiger Zeit auf eine barrierefreie Wohnung umsteigen oder in ein Seniorenheim mit Pflege umziehen? Dies ist natürlich trotzdem möglich. Dann wird der Mietabschlag auf die Rentenzahlung aufgerechnet und Sie bekommen mehr Geld als zuvor. Da die zuvor abgezogene Miethöhe nun auf die Zahlung aufgeschlagen wird, verfügen Sie über eine höhere Zusatzrente. Dies ermöglicht es Ihnen, Ihr neues Zuhause auch beim Hausverkauf auf Rentenbasis zu finanzieren.
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