Der Unterschied – und wie beides wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden kann
Wer eine Immobilie überträgt, sich selbst aber ein lebenslanges Nutzungsrecht sichern will, landet meist bei zwei Begriffen: Nießbrauch und Wohnungsrecht. Beide stehen im Grundbuch, beide sichern ein Wohnrecht – rechtlich sind es aber zwei verschiedene Dinge.
Der Unterschied: Nutzung oder auch Ertrag
Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erlaubt nur das Bewohnen bestimmter Räume. Vermieten ist ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht erlaubt.
Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) geht weiter: Er erlaubt zusätzlich, die Immobilie zu vermieten und die Erträge zu behalten. Dafür trägt der Nießbraucher auch mehr Lasten, etwa Instandhaltungskosten.
Beispiel: Übertragen Eltern ihr Haus mit vorbehaltenem Wohnungsrecht und ziehen später ins Pflegeheim, verliert das Recht wirtschaftlich seinen Wert – vermieten dürfen sie nicht. Mit Nießbrauch könnten sie die Mieteinnahmen zur Finanzierung der Pflege nutzen.
Auswirkung auf Steuer und Immobilienwert
Beide Rechte mindern den steuerlichen Wert der übertragenen Immobilie. Der Kapitalwert des Nießbrauchs fällt wegen des größeren Rechteumfangs meist höher aus als der des Wohnungsrechts. Die genaue Höhe hängt vom Alter des Berechtigten und dem erzielbaren Jahreswert ab – eine Einzelfallberechnung ist nötig.Löschung aus dem Grundbuch
Ein eingetragenes Recht bleibt bestehen, bis es formgerecht gelöscht wird:
- bis zum Tod des Berechtigten: Das Recht erlischt automatisch, die Löschung muss aber mit Sterbeurkunde beim Grundbuchamt beantragt werden.
- Löschungsbewilligung zu Lebzeiten: Verzichtet der Berechtigte freiwillig, genügt eine notariell beglaubigte Bewilligung.
- Zeitablauf/Bedingung: War das Recht befristet, erlischt es mit Fristende – Nachweis und Antrag sind erforderlich.
- Aufhebungsvertrag: Einvernehmliche Aufhebung per notariellem Vertrag, z. B. bei Verkauf ggf. gegen eine Ablösesumme.
Ohne Eintragung der Löschung bleibt das Recht formal bestehen, auch wenn es materiell erloschen ist – wichtig beim Immobilienkauf zu prüfen.
Welches Recht passt zu mir?
Wohnungsrecht genügt, wer nur im eigenen Zuhause bleiben will. Nießbrauch lohnt, wer auch für den Fall vorsorgen will, nicht mehr selbst zu wohnen, aber auf Erträge angewiesen zu sein – etwa zur Pflegefinanzierung. Die Wahl sollte in die gesamte Vermögensplanung eingebettet und mit einem Notar abgestimmt werden.
Wir beraten Sie gerne: Ihr Team von dieIMMOBILIE – Immobilienmakler und Immobiliensachverständige in Bergisch Gladbach.
